Direttiva Green e immobili: perché l’efficienza energetica conta sempre di più
Per molto tempo, quando si valutava una casa, gli elementi principali erano soprattutto la posizione, la metratura, lo stato dell'immobile, la distribuzione degli spazi e la qualità delle finiture.
Oggi a questi criteri se ne aggiunge uno sempre più importante: l'efficienza energetica.
La classe energetica di un immobile non è più soltanto un'informazione presente nell'Attestato di Prestazione Energetica. Sta diventando un elemento capace di influenzare le scelte degli acquirenti, i costi di gestione e, progressivamente, anche l'appetibilità di una proprietà sul mercato.
A rendere ancora più centrale questo tema è la Direttiva europea 2024/1275 sulla prestazione energetica nell'edilizia, conosciuta come Direttiva Case Green, che introduce un percorso europeo per migliorare progressivamente le prestazioni energetiche del patrimonio edilizio e arrivare a un parco immobiliare a emissioni zero entro il 2050.
Per chi possiede, vende o acquista una casa, il messaggio è quindi sempre più chiaro: l'efficienza energetica entra nella valutazione complessiva dell'immobile.
La classe energetica è diventata un elemento di valore
Due immobili possono trovarsi nella stessa zona, avere una metratura simile e
caratteristiche apparentemente comparabili, ma presentare un livello di appetibilità molto diverso.
La differenza può essere rappresentata anche dalla loro efficienza energetica.
Un'abitazione dotata di infissi performanti, impianti efficienti, buon isolamento e consumi contenuti può risultare più interessante per chi acquista rispetto a una proprietà che necessita di importanti interventi di riqualificazione.
Non si tratta soltanto di una questione ambientale.
Per chi compra casa, l'efficienza significa anche maggiore comfort e maggiore attenzione ai costi di gestione.
Per chi investe, invece, significa considerare una variabile che può incidere sulla competitività futura dell'immobile. Una casa energeticamente poco efficiente può infatti richiedere interventi importanti per
mantenere il proprio appeal sul mercato.
E questo aspetto può diventare rilevante già nel momento in cui si definisce il prezzo di acquisto.
Direttiva Case Green: cosa cambia per il mercato immobiliare
La Direttiva europea 2024/1275 si pone come obiettivo il miglioramento progressivo della prestazione energetica del
patrimonio edilizio europeo.
La versione finale della direttiva non impone più l'obbligo individuale sulle singole classi energetiche (es. passare alla classe E entro il 2030), ma ragiona sulla media di consumo energetico nazionale
La transizione verso le emissioni zero prevede delle tappe intermedie:
Entro il 2030: Riduzione del 16% del consumo medio di energia primaria rispetto ai livelli del 2020.
Entro il 2035: Riduzione del 20-22% del consumo medio.
Almeno il 55% di questa riduzione dovrà provenire dalla riqualificazione del 43% degli edifici meno efficienti.
Nuove Costruzioni:
Dal 2028 tutti i nuovi edifici di proprietà pubblica dovranno essere a emissioni zero.
Dal 2030 tutti i nuovi edifici residenziali privati dovranno essere costruiti come edifici a emissioni zero.
Stop ai Combustibili Fossili:
Entro il 2040 è prevista la fase finale per il phase-out completo delle caldaie a combustibili fossili.
Non ci sono sanzioni dirette né divieti di vendita/affitto.
La direttiva UE non sanziona i singoli proprietari e non blocca la vendita o la locazione delle case in classe F o G.
Il rischio vero in Italia è di natura economica e di mercato:
- Svalutazione degli immobili
("Brown Discount"'): Le abitazioni meno efficienti stanno già subendo una perdita di valore rispetto agli immobili riqualificati o in classe A/B.
- Costo dei mutui:
Le banche concedono sempre più di frequente tassi agevolati per i "mutui green" e potrebbero irrigidire le condizioni di credito per gli immobili ad altissimo consumo energetico.
Il cambiamento, dunque, è già destinato a riflettersi sul mercato.
Se la riqualificazione energetica diventa progressivamente una priorità, gli immobili meno efficienti possono richiedere maggiori investimenti per mantenere la propria competitività.
Questo non significa che una casa con una classe energetica bassa sia necessariamente un cattivo investimento.
Significa che deve essere valutata tenendo conto anche dei costi e delle possibilità di riqualificazione.
Comprare una casa da ristrutturare: opportunità o rischio?
Un immobile con prestazioni energetiche basse può rappresentare un'opportunità interessante per chi acquista con una logica di investimento.
Ma soltanto se il progetto viene analizzato prima dell'acquisto.
Il prezzo iniziale, infatti, non è sufficiente per capire se una proprietà sia realmente conveniente.
Bisogna considerare quanto costeranno gli interventi necessari, quali miglioramenti potranno essere ottenuti e quale effetto avranno sulla futura commerciabilità dell'immobile. La sostituzione degli infissi, il miglioramento dell'isolamento, l'aggiornamento degli impianti o
l'integrazione di sistemi più efficienti possono modificare significativamente le prestazioni di una casa.
Ma ogni intervento ha un costo e non tutti gli immobili hanno lo stesso potenziale di miglioramento.
Per questo è importante evitare una valutazione basata soltanto sulla classe energetica.
La domanda corretta non è semplicemente: “Che classe energetica ha questa casa?”
La domanda corretta è invece: “Quanto costa migliorarla e quale valore può acquisire dopo la riqualificazione?”
Efficienza energetica e valore futuro dell'immobile
La transizione energetica sta quindi introducendo una nuova variabile nella valutazione immobiliare.
La posizione continuerà a essere fondamentale. Così come resteranno importanti metratura, esposizione, stato dell'immobile, qualità degli spazi e caratteristiche del contesto.
Ma a questi elementi si aggiunge una maggiore attenzione alla qualità energetica.
Un immobile efficiente può essere più semplice da presentare sul mercato, più interessante per un acquirente attento ai costi di gestione e più coerente con le aspettative future del settore.
Al contrario, una proprietà che richiede importanti interventi di riqualificazione potrebbe necessitare di una strategia di prezzo più attenta.
Questo è particolarmente importante per chi acquista con finalità di investimento.
Un immobile destinato alla locazione, per esempio, deve essere valutato anche
considerando i costi energetici e il comfort che potrà offrire al futuro utilizzatore.
Chi invece acquista per rivendere deve considerare quanto l'immobile sarà competitivo nel momento in cui tornerà sul mercato.
La sostenibilità diventa parte della strategia immobiliare
L'efficienza energetica non deve quindi essere considerata come un elemento separato dalla valutazione di una casa.
È parte del suo presente, ma soprattutto del suo futuro. La Direttiva Case Green sta accompagnando il settore verso una progressiva trasformazione del patrimonio immobiliare europeo e, con essa, anche il modo in cui proprietari, acquirenti e investitori guardano agli immobili.
Conoscere la classe energetica, comprendere lo stato degli impianti, valutare i possibili interventi e stimarne i costi significa avere una visione più completa della proprietà.
Perché il valore di una casa non dipende soltanto da dove si trova o da quanto è grande.
Dipende anche da quanto è pronta ad affrontare il mercato di domani.
Residenze Siciliane accompagna proprietari e investitori nella valutazione e valorizzazione degli immobili, considerando le caratteristiche della proprietà, il contesto di mercato e gli elementi che possono influenzarne l'appetibilità nel tempo.
Perché investire nel patrimonio immobiliare significa anche saper riconoscere oggi ciò che potrà fare la differenza domani.