Comprare la casa del vicino e mantenere le agevolazioni prima casa: cosa sapere a Palermo e in Sicilia
Quando la famiglia cresce, spesso cresce anche il bisogno di spazio. Una camera in più, uno studio, un secondo bagno o semplicemente ambienti più comodi possono trasformare una casa che fino a qualche anno prima sembrava perfetta in un'abitazione non più adatta alle nuove esigenze.
La soluzione più immediata potrebbe sembrare quella di vendere e cercare un immobile più grande.
Ma cosa succede se si vive bene nel proprio quartiere, vicino alla scuola dei figli, al lavoro, alla famiglia e ai servizi di ogni giorno?
In alcuni casi esiste un'alternativa particolarmente interessante: acquistare l'appartamento confinante e unirlo alla propria abitazione.
Una possibilità che, rispettando precise condizioni, può consentire anche di usufruire delle agevolazioni fiscali previste per la prima casa.
Si può comprare l'appartamento accanto con le agevolazioni prima casa?
La risposta è sì.
L'Agenzia delle Entrate chiarisce che l'agevolazione prima casa può essere riconosciuta anche quando viene acquistata un'unità immobiliare confinante con un'abitazione già posseduta, purché l'obiettivo sia quello di realizzare un'unica unità abitativa attraverso la fusione dei due immobili.
È una situazione che può verificarsi, ad esempio, quando una famiglia proprietaria di un appartamento acquista quello sullo stesso pianerottolo, quello immediatamente adiacente oppure, in determinate condizioni tecniche, un'unità sovrapposta.
L'aspetto fondamentale è che non si tratti semplicemente dell'acquisto di una seconda abitazione indipendente.
I due immobili devono essere destinati a diventare una sola casa.
E se la prima abitazione non era stata acquistata con il bonus prima casa?
Questo è uno degli aspetti più interessanti della disciplina.
Secondo le indicazioni dell'Agenzia delle Entrate, nel caso di acquisto di un immobile confinante finalizzato alla fusione, il beneficio può spettare anche se l'abitazione già posseduta era stata acquistata senza usufruire originariamente delle agevolazioni prima casa, purché siano rispettate le altre condizioni previste dalla normativa.
Non è quindi automaticamente necessario vendere la casa in cui si vive.
La logica dell'operazione è differente rispetto all'acquisto di una normale seconda abitazione: il nuovo immobile viene acquistato proprio con l'obiettivo di ampliare quella esistente.
La fusione deve essere realmente effettuata
L'intenzione di unire gli appartamenti non può rimanere soltanto sulla carta.
La giurisprudenza ha ribadito che, quando il beneficio fiscale è riconosciuto perché più immobili sono destinati a costituire una sola abitazione, l'accorpamento deve essere effettivamente realizzato.
La Corte di Cassazione ha indicato come riferimento il termine di tre anni dalla registrazione dell'atto per dare seguito all'impegno di unificazione degli immobili.
Per questo motivo, prima dell'acquisto è consigliabile verificare non soltanto la convenienza economica dell'operazione, ma anche che la fusione sia concretamente realizzabile dal punto di vista tecnico, urbanistico e catastale.
Quali caratteristiche deve avere la casa dopo l'unione?
Anche dopo l'accorpamento, l'immobile risultante deve rientrare nelle categorie catastali ammesse alle agevolazioni prima casa.
L'Agenzia delle Entrate indica come agevolabili, tra le altre, le abitazioni appartenenti alle categorie A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 e A/11. Restano escluse dal beneficio le abitazioni appartenenti alle categorie catastali considerate di maggior pregio, come A/1, A/8 e A/9.
È quindi importante valutare anche quale sarà la classificazione catastale dell'immobile una volta terminato l'accorpamento.
Unire due appartamenti, soprattutto se già di dimensioni importanti, può modificare sensibilmente superficie, distribuzione e caratteristiche dell'abitazione finale.
Come funziona la fusione di due appartamenti a Palermo?
Sul piano edilizio entra in gioco la normativa regionale siciliana e la disciplina applicata dal Comune.
In Sicilia il Testo Unico dell'Edilizia, D.P.R. 380/2001, è stato recepito con modifiche dalla Legge Regionale n. 16/2016. La normativa considera il frazionamento e l'accorpamento delle unità immobiliari tra gli interventi che possono rientrare nella manutenzione straordinaria, nel rispetto delle condizioni previste.
A Palermo, le indicazioni tecniche comunali precisano che la fusione può riguardare immobili contigui o sovrapposti e che, quando non vengono interessate parti strutturali, l'intervento può generalmente essere gestito attraverso una CILA.
Quando invece l'intervento coinvolge elementi strutturali, non è sufficiente la CILA e occorre procedere attraverso gli strumenti edilizi previsti, come la SCIA, con gli eventuali adempimenti nei confronti del Genio Civile.
Anche la destinazione d'uso degli immobili deve essere verificata: per una normale fusione residenziale, entrambe le unità devono essere compatibili con la destinazione abitativa.
Terminati i lavori, sarà inoltre necessario aggiornare la situazione catastale affinché le due precedenti unità risultino effettivamente come un unico immobile.
Perché può essere una soluzione interessante per una famiglia?
A Palermo questa possibilità può risultare particolarmente interessante in quei quartieri nei quali trasferirsi significa cambiare completamente abitudini e organizzazione familiare.
Chi vive da anni nella stessa zona potrebbe voler restare vicino alle scuole, ai nonni, al posto di lavoro o semplicemente all'ambiente nel quale ha costruito le proprie relazioni.
Acquistare l'appartamento confinante può permettere di ottenere più spazio senza rinunciare a tutto questo.
Può inoltre evitare alcuni dei costi e delle difficoltà tipiche di un cambio casa: vendere l'immobile attuale, trovare una nuova abitazione con caratteristiche adeguate, affrontare un trasloco e ricostruire altrove il proprio equilibrio quotidiano.
Naturalmente non tutte le situazioni sono uguali.
Occorre valutare prezzo dell'immobile confinante, costi dei lavori, fattibilità tecnica, situazione catastale e urbanistica e fiscalità dell'operazione.
Prima di acquistare, meglio verificare tutto
Quando si presenta l'occasione di acquistare l'appartamento accanto al proprio, la rapidità può essere importante. Ma prima di firmare è altrettanto importante conoscere esattamente ciò che si sta acquistando.
È opportuno verificare la conformità urbanistica e catastale dei due immobili, la possibilità effettiva di collegarli, gli eventuali interventi sulle strutture e la futura classificazione catastale dell'abitazione risultante.
Anche le condizioni per usufruire dell'agevolazione prima casa devono essere analizzate sul singolo caso insieme al notaio e ai professionisti coinvolti.
Ampliare la propria casa può essere un'alternativa concreta al trasloco, soprattutto quando la famiglia cresce ma il quartiere in cui si vive continua a essere quello giusto.
Residenze Siciliane può assistervi nella ricerca e nella valutazione di immobili a Palermo e in Sicilia, aiutandovi a comprendere le caratteristiche della proprietà e accompagnandovi nelle diverse fasi della compravendita.
State valutando l'acquisto di un appartamento confinante o cercate una casa più grande a Palermo? Contattate Residenze Siciliane per valutare insieme la soluzione più adatta alle vostre esigenze.